Sửa Luật Đất đai: Thủ tướng nói giá đất cao gây hệ lụy lớn, Chính phủ đề xuất bảng giá đất 3 năm một lần

Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng Nhà nước phải quản lý, điều tiết giá đất, vì giá bất động sản cao gây hệ lụy rất lớn cho phát triển kinh tế, theo VnExpress. Ông dành hơn nửa giờ phát biểu tại phiên thảo luận tổ chiều 22/10, khi Quốc hội bàn ba dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cũng trong ngày 22/10, Chính phủ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất bảng giá đất được quyết định 3 năm một lần thay vì hằng năm như hiện nay.

Dự thảo thay đổi gì về giá đất

Theo VnExpress, sáng 22/10, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền Thủ tướng, trình dự thảo trước Quốc hội. Tờ trình của Chính phủ nhận định sau 2 năm thi hành, Luật Đất đai 2024 có nhiều đổi mới nhưng vẫn bộc lộ vướng mắc, nên việc sửa luật để khơi thông nguồn lực đất đai là cấp thiết khi đất nước phấn đấu tăng trưởng hai chữ số. Những điểm chính về tài chính đất đai:

• Bỏ quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Giá đất do Nhà nước quyết định theo 4 nguyên tắc, dựa trên dữ liệu đất đai và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
• Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) do HĐND cấp tỉnh quyết định 3 năm một lần, có thể sửa đổi khi hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay địa giới hành chính thay đổi. Luật hiện hành yêu cầu HĐND cấp tỉnh quyết định, điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, áp dụng từ 1/1 năm sau.
• Bảng giá và hệ số K được dùng đồng bộ để tính các khoản thu ngân sách từ đất, giá khởi điểm đấu giá và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời là một căn cứ xác định thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất.
• Lần đầu có khái niệm đất bỏ hoang. Đất nông nghiệp không sử dụng liên tục quá 24 tháng, đã bị xử phạt mà vẫn không đưa vào sử dụng, có thể bị thu hồi. Với đất dự án chậm sử dụng, chủ đầu tư nộp thêm một khoản thu lũy tiến hằng năm, và Nhà nước thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng.

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị việc xây dựng bảng giá đất, hệ số K phải bảo đảm khả năng tiếp cận của người chưa có quyền sử dụng đất, đồng thời thống nhất hiệu lực với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Theo VnExpress, dự thảo có 112 điều, ít hơn 148 điều so với luật hiện hành.

Vì sao Thủ tướng muốn Nhà nước điều tiết giá đất

Thủ tướng giải thích đề xuất nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21 của Trung ương. Theo ông, Nghị quyết 18 trước đây định hướng giá đất theo thị trường, khiến các địa phương phải xác định giá đất đầu vào dựa trên kết quả đấu giá rất cao. Giá đất cao đẩy chi phí dự án lên và kéo giá nhà tăng, trong khi doanh nghiệp còn phải vay vốn và chịu thủ tục hành chính kéo dài.

Ông thừa nhận địa phương có thể thu ngân sách tốt trong một thời điểm khi giá đất cao, nhưng cái giá với nền kinh tế là rất lớn. "Chúng ta sẽ không bao giờ giải quyết, xử lý được vấn đề giá nhà với những đối tượng ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên, lực lượng vũ trang", Thủ tướng nói.

Với Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo phân định 4 nhóm nhà ở: nhà ở thương mại theo điều tiết thị trường, còn Nhà nước ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê như một trụ cột chiến lược. Giá thuê dự kiến không vượt khung do UBND cấp tỉnh ban hành; nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được bán lại cho người đủ điều kiện hưởng chính sách. "Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn", ông nói. Thủ tướng cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ năm 2028, để phù hợp với tiến trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.

Đại biểu góp ý: bồi thường, sinh kế và tiền đặt cọc

Báo Chính phủ ghi nhận các ý kiến tại tổ cơ bản nhất trí với dự thảo nhưng đề nghị làm rõ nhiều điểm. Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) tán thành việc luật hóa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh thay cho định giá đất cụ thể, song lưu ý ở nhiều nơi đơn giá bồi thường đất ở chưa đạt 50% giá thị trường, theo phản ánh của báo chí. Ông đề nghị tỷ lệ bồi thường tối thiểu 100% và giao HĐND cấp tỉnh, thay vì UBND cấp tỉnh, quyết định tỷ lệ này. Theo ông, khoảng 90% khiếu kiện thời gian qua liên quan đến đất đai.

Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai) đề nghị cho lựa chọn nhà đầu tư theo bộ tiêu chí năng lực thay vì đấu giá với đất thương mại, dịch vụ, kho bãi, logistics mà nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường. Đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên) muốn sinh kế trở thành tiêu chí quan trọng khi đánh giá tái định cư: "Tôi nghĩ người dân sẽ đồng thuận hơn khi họ thấy rằng mình giao đất cho phát triển nhưng tương lai của gia đình mình cũng được tính đến trong sự phát triển đó".

Ở dự án Luật Kinh doanh bất động sản, VnExpress dẫn ý kiến đại biểu Bùi Xuân Hải, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng. Ông đồng tình giữ mức cọc tối đa 5%, nhưng đề xuất cho chủ đầu tư nhận cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và có giấy phép xây dựng, thay vì chờ đến khi khởi công; tiền cọc được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. "Việc nhận tiền đặt cọc giúp doanh nghiệp biết đường đầu tư, phác thảo kế hoạch, chiến lược cho dự án hình thành trong tương lai", ông nói. Đại biểu Phạm Hùng Hưng (Phú Thọ) đề xuất bắt buộc công chứng giao dịch đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Theo VnExpress, tháng trước Hiệp hội Ngân hàng và Vingroup cũng kiến nghị cho phép nhận cọc sớm hơn.

Điều này có ý nghĩa gì với người dân và doanh nghiệp

Theo dự thảo, bảng giá đất là căn cứ chung để tính tiền bồi thường khi bị thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá và các khoản nộp ngân sách từ đất. Nếu được thông qua, mức giá này sẽ được quyết định theo chu kỳ 3 năm thay vì hằng năm, trừ khi hạ tầng hay quy hoạch thay đổi. Người mua nhà hình thành trong tương lai cần theo dõi quy định về thời điểm và cách thức đặt cọc, còn người thuê nhà có thêm khung giá thuê do UBND cấp tỉnh ban hành. Các mốc chính của dự luật do KBVN+ tổng hợp từ VnExpress:

Tiếp theo

Theo VnExpress, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 29/10 và dự kiến biểu quyết thông qua ngày 21/11. Các đề xuất về tỷ lệ bồi thường tối thiểu, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư hay thời điểm nhận cọc hiện mới là ý kiến của đại biểu; các nguồn chưa cho biết cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu đến đâu. VnExpress chưa nêu lịch biểu quyết riêng cho hai dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).