Chính phủ đề xuất siết việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu dự kiến chỉ được bán lại cho người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư, theo VietnamPlus. Mục tiêu được nêu là hạn chế đầu cơ, trục lợi từ chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Những gì thay đổi với người mua và người thuê mua
Các điểm chính của đề xuất:
| Trường hợp | Đề xuất trong dự thảo |
|---|---|
| Nhà ở xã hội đã mua, sau 5 năm kể từ khi trả đủ tiền | Chỉ được bán lại cho người đủ điều kiện hưởng chính sách; giá tối đa bằng giá trong hợp đồng ban đầu |
| Nhà ở xã hội thuê mua | Không còn được chuyển nhượng tự do sau 5 năm như quy định hiện hành; nếu không còn nhu cầu, người thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà |
| Giao dịch bán, cho thuê mua, cho thuê | Phải cập nhật vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản |
Với người đang sở hữu hoặc định mua nhà ở xã hội, mức trần giá đồng nghĩa căn hộ không thể bán lại cao hơn số tiền đã trả cho chủ đầu tư, và người mua lại phải là đối tượng chính sách. Theo lập luận của Bộ Xây dựng, người có nhu cầu thực sẽ có thêm cơ hội tiếp cận quỹ nhà này, đồng thời tiết kiệm được nguồn lực đất đai.
Vì sao cần siết
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết mục tiêu là bảo đảm nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng trong suốt vòng đời sử dụng, không chỉ ở khâu phân phối ban đầu. “Nhà ở xã hội là loại hình được Nhà nước hỗ trợ về nhiều mặt như đất đai, tín dụng, thuế. Vì vậy cần có cơ chế kiểm soát phù hợp để tránh tình trạng lợi dụng chính sách, đảm bảo công bằng cho những người thực sự có nhu cầu”, ông nói.
Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định nhà ở xã hội vẫn có tình trạng đầu cơ: nhiều người mua không để ở mà sang nhượng kiếm lời, đẩy giá lên cao, khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận và làm méo mó thị trường. Ngoài tăng thanh tra, xử phạt cả chủ đầu tư bán sai đối tượng lẫn người dân chuyển nhượng trái phép, VARS IRE đề xuất căn hộ chỉ được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện đã được cơ quan chức năng xác nhận; nếu bán cho người ngoài chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã được hưởng.
Doanh nghiệp hỏi ai sẽ xét duyệt người mua lại
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội tại Phú Thọ và Đông Anh (Hà Nội), cho rằng đề xuất còn nhiều điểm cần làm rõ, nhất là trách nhiệm xét duyệt hồ sơ người mua lại và cách xác định giá trị chuyển nhượng. Theo ông, khi căn hộ đã bàn giao và được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư có thể không còn trách nhiệm trực tiếp với các giao dịch phát sinh. “Nếu tiếp tục yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì cần xác định rõ cơ quan nào tiếp nhận hồ sơ, thẩm định và chịu trách nhiệm xác nhận đối tượng”, ông góp ý.
Bối cảnh nguồn cung năm 2026
Theo thống kê của Bộ Xây dựng được VietnamPlus dẫn, chỉ tiêu năm 2026 trên cả nước là 97.271 căn, gồm 80.095 căn nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và 17.176 căn nhà ở cho thuê. Dự kiến đến hết năm 2026, cả nước hoàn thành 87.601 căn, gồm 69.552 căn để bán, cho thuê mua và 18.049 căn cho thuê, đạt 90% kế hoạch.
Bước tiếp theo
Thứ trưởng Sinh cho biết Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các phương án chuyển tiếp để không gây xáo trộn lớn cho những người đã mua nhà trước khi luật sửa đổi có hiệu lực; chính sách cần có lộ trình phù hợp, vừa bảo đảm mục tiêu quản lý, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Cơ quan quản lý cũng tính đến việc xây dựng hệ thống dữ liệu và cơ chế giám sát người mua, người bán để hạn chế lách luật. Các quy định trên hiện vẫn là đề xuất trong dự thảo luật.